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Loyers commerciaux et Covid-19 : La Cour de cassation tranche en faveur des bailleurs

Loyers commerciaux et Covid-19 : La Cour de cassation tranche en faveur des bailleurs

Publié le : 03/03/2023 03 mars mars 03 2023
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Le 14 mars 2020, le gouvernement adoptait un arrêté visant à ralentir la propagation du virus covid-19, contraignant certains professionnels dont l’activité était considérée comme « non-essentielle », à fermer leur établissement et ne pas recevoir du public. 

Face à cette fermeture jugée d’administrative, certains commerçants avaient alors pris l’initiative de suspendre le paiement de leur loyer commercial. 

Par deux arrêts du 23 novembre 2022, la Cour de cassation a confirmé sa position en tranchant toujours en faveur des bailleurs. 

Le cabinet de Maître Théodora BUCUR, spécialisé en contentieux des baux, propose ce mois-ci une analyse des décisions prises le 23 novembre 2022. 

Éléments de contexte

En juin 2022, la Cour de cassation avait rappelé à l’occasion de trois décisions, que la fermeture administrative était une mesure temporaire, sans liens direct avec la destination des locaux, de sorte qu’elle ne pouvait être assimilée à une perte de la chose louée, ni d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance, et encore moins d’un cas de force majeure. 

À cette occasion, la Haute juridiction jugeait in fine que les mesures restrictives liées à la Covid-19 ne pouvaient être caractérisées comme des motifs de contestations sérieuses eu égard la demande de règlement des loyers par les bailleurs.

Dans les affaires jugées le 23 novembre 2022, les preneurs arguaient d’une baisse d’activité durant la crise sanitaire, suffisante selon eux, pour suspendre le versement de leurs loyers commerciaux, en plus d’évoquer à leur bénéfice, une clause de suspension des loyers. 

En effet, les baux en question prévoyaient que le versement des loyers pouvait être suspendu, dans les cas suivants : 
  • Si le bien loué était amené à être indisponible en raison de circonstances exceptionnelles ne permettant pas une occupation effective et normale du bien, auquel cas le loyer se trouverait garanti par l'assurance perte de loyers souscrite par le syndic de l'immeuble, sinon par la garantie perte d'exploitation du locataire ;
  • Si la non-sous-location du local se trouvait être conséquence du fait ou d'une faute du bailleur, de l'apparition de désordres de nature décennale, ou encore de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves de nature à empêcher une occupation effective et normale du bien. 

La solution de la Cour de cassation

Concernant la question de faire peser leur baisse d’activité sur les bailleurs, par le non-versement du loyer, la Cour de cassation balaie rapidement les arguments des demandeurs et maintien sa position prise dès juin 2022, en rappelant que « L’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d’une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d’autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil ». 

Sur le jeu des clauses de suspension des loyers commerciaux, sa décision n’est également pas favorable aux locataires puisqu’elle rejoint l’analyse opérée par la juridiction d’appel, ayant constaté que les clauses en question, de par leur rédaction, ne sont pas applicables puisqu’elles envisageaient une suspension des loyers, pour les seuls cas listés : soit par le fait ou la faute du bailleur, soit en raison de désordres de nature décennale ou de la survenance de circonstances exceptionnelles affectant le bien loué lui-même, dont il n’est pas question en l’espèce. 

La Haute juridiction rajoute sur ce point, que les clauses en question sont suffisamment claires et précises pour exclure toute interprétation différente. 

Le cabinet de Maître Théodora BUCUR vous conseille et vous accompagne concernant vos droits et obligations en matière de location. 

N’hésitez pas à prendre rendez-vous en ligne.


Références et textes applicables :
  • Cass. Civ 3ème du 30 juin 2022, n°21-20.190, n°21-20.127 et n°21-19.889 ;
  • Cass. civ 3ème du 23 novembre 2022, n°21-21.867 et n°22-12.753 ;
  • Article 1719 du Code civil ; 
  • Article 1722 du Code civil ; 
  • Articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. 
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