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Bail d’habitation : le trouble de jouissance et son indemnisation

Bail d’habitation : le trouble de jouissance et son indemnisation

Publié le : 22/11/2022 22 novembre nov. 11 2022
Actualité

Absence de réparation, vétusté, indécence, insalubrité, trouble de voisinage etc., sont autant de nuisances qui peuvent entraîner une perte de jouissance pour le locataire, là où la loi oblige pourtant le bailleur ou son mandataire, de garantir au preneur la jouissance paisible des lieux loués, et ce pendant toute la durée du bail. 

Le cabinet de Maître Théodora BUCUR vous détaille dans cet article, les caractéristiques attachées à la notion de trouble de jouissance en matière de location, et du droit à réparation dont bénéficie le locataire.
 

La définition du trouble de jouissance

Compte tenu du contrat de bail qui le lie avec le locataire, le bailleur est tenu à un certain nombre d’obligations prévues par le Code civil :
  • Délivrer la chose en bon état de réparations et de l’entretenir de manière à garantir au locataire un bien exempt de désordres, 
  • Garantir le locataire contre tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêcherait l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors de la prise à bail. 
Par manquement à ces obligations, le locataire peut alors subir un trouble de jouissance résultant par exemple d’un problème d’humidité, de défaillance d’un équipement de chauffage, de présence de nuisibles, de troubles de voisinage, etc. 

Demander la réparation du trouble de jouissance

Plusieurs hypothèses :
  • Le bail démarre et lors de l’entrée dans les lieux, des désordres sont constatés. Il conviendra alors d’un commun accord soit de repousser la prise à bail le temps pour le bailleur d’effectuer les réparations nécessaires ou encore de consigner les difficultés sur l’état des lieux d’entrée et convenir d’une date butoir pour l’intervention du bailleur ou des prestataires qu’il pourrait mandater. 
  • Les désordres apparaissent peu de temps après la prise à bail. il conviendra alors de rédiger un courrier recommandé circonstancié à l’attention du bailleur, le mettant en demeure de résoudre les difficultés rencontrées, 
  • Les désordres apparaissent en cours de bail. Il conviendra également d’adresser au bailleur un courrier recommandé circonstancié. 
Il est très important de consigner les désordres rencontrés par écrit car cela permettra de fixer un point de départ pour le calcul du trouble de jouissance.

Les désordres pourront également être constatés avec le concours d’un Huissier/Commissaire de justice qui en dressera procès-verbal. 

Si l’action en justice est ou doit être rapidement introduite, une expertise judiciaire pourra également être sollicitée. 

Il sera rappelé que ce n’est pas parce qu’un trouble est subi que le locataire est pour autant dispensé de payer son loyer. Seule une consignation des loyers pourrait être autorisée par le Juge qui sera saisi du litige. 

Selon la situation, le locataire pourra tendre à obtenir en justice la réalisation de travaux sous astreinte et/ou la réparation de son trouble, sous réserve de pouvoir fixer un point de départ et montant mensuel qui correspondra à une partie du loyer. 

Ce montant sera forfaitaire et apprécié souverainement par le Magistrat fonction des demandes présentées. Le Juge pourra notamment tenir compte de la nature du trouble, du degré d’inhabitabilité du logement, de sa durée… 

Outre ces demandes, le Juge pourra également être saisi d’une demande de résiliation du bail aux torts du propriétaire-bailleur avec toutes les conséquences qui pourront en découler. 


Que vous soyez propriétaires ou locataires, le cabinet de Maître Théodora BUCUR pourra vous accompagner en cas de litige en matière de trouble de jouissance. 

Prenez rendez-vous en ligne.


Textes applicables :
  • Article 1719 du code civil
  • Article 1720 du code civil
  • Article 1721 du code civil
  • Article 6b de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
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